Combien allez-vous rembourser chaque mois pour votre achat immobilier, et combien le crédit va-t-il vous coûter au total ? Ce simulateur de crédit immobilier calcule votre mensualité, le coût des intérêts et de l’assurance emprunteur, votre taux d’endettement et le tableau d’amortissement année par année. Modifiez un chiffre : tout se recalcule instantanément.
Voir le tableau d'amortissement annuel
| Année | Capital remboursé | Intérêts payés | Capital restant dû |
|---|
Comment utiliser le simulateur de prêt immobilier
- Montant emprunté : le capital que vous demandez à la banque, c’est-à-dire le prix du bien et des frais, moins votre apport personnel.
- Durée : le nombre d’années de remboursement. En France, la plupart des prêts durent entre 15 et 25 ans.
- Taux d’intérêt annuel : le taux nominal proposé par la banque, hors assurance. Utilisez le taux de votre offre ou celui annoncé par votre courtier.
- Assurance emprunteur : son coût annuel en pourcentage du capital emprunté. Si vous ne le connaissez pas encore, laissez la valeur proposée ou mettez 0 pour raisonner hors assurance.
- Revenus nets mensuels (facultatif) : renseignez-les pour obtenir votre taux d’endettement et savoir si vous restez sous le seuil de 35 %.
La formule de calcul d’une mensualité
Pour un prêt amortissable à taux fixe, la mensualité est constante. Elle se calcule ainsi :
Mensualité = C × t ÷ (1 − (1 + t)−n)
où C est le capital emprunté, t le taux mensuel (taux annuel ÷ 12) et n le nombre de mensualités (durée en années × 12). L’assurance s’ajoute ensuite : avec une assurance calculée sur le capital initial, elle vaut C × taux d’assurance ÷ 12 chaque mois.
Un exemple chiffré
Vous empruntez 200 000 € sur 20 ans à 3,5 %, avec une assurance à 0,30 % par an :
- mensualité hors assurance : 1 159,92 € ;
- assurance : 50 € par mois, soit 12 000 € sur la durée du prêt ;
- mensualité totale : 1 209,92 € ;
- coût des intérêts : 78 381 € ;
- coût total du crédit : 90 381 €.
Pour respecter un taux d’endettement de 35 %, ce prêt suppose des revenus nets d’environ 3 457 € par mois pour le foyer.
Durée du prêt : le vrai levier sur le coût
Allonger la durée réduit la mensualité mais augmente fortement le coût total. Avec le même prêt de 200 000 € à 3,5 % :
| Durée | Mensualité hors assurance | Coût des intérêts |
|---|---|---|
| 20 ans | 1 159,92 € | 78 381 € |
| 25 ans | 1 001,25 € | 100 374 € |
Passer de 20 à 25 ans fait baisser la mensualité d’environ 159 €, mais coûte près de 22 000 € d’intérêts en plus. Le bon choix dépend de votre budget mensuel et de votre capacité d’épargne à côté du crédit.
Comprendre le tableau d’amortissement
Chaque mensualité contient une part d’intérêts et une part de capital. Au début du prêt, les intérêts pèsent lourd, car ils sont calculés sur un capital restant élevé. Dans notre exemple, la première année vous remboursez environ 7 031 € de capital et 6 888 € d’intérêts. La dernière année, la quasi-totalité de vos mensualités rembourse du capital (13 659 €), contre seulement 260 € d’intérêts. C’est pourquoi un remboursement anticipé est plus intéressant dans les premières années.
Taux d’endettement : la règle des 35 %
Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) demande aux banques de limiter le taux d’endettement des emprunteurs à 35 % des revenus nets, assurance comprise, et la durée des prêts à 25 ans (27 ans dans certains cas, par exemple pour un logement neuf livré plus tard). Les banques disposent d’une petite marge de dérogation, réservée en priorité aux primo-accédants et à la résidence principale. Le simulateur vous indique si votre projet respecte ce seuil.
Ce que le simulateur ne compte pas
Pour estimer le budget complet de votre achat, ajoutez :
- les frais de notaire (droits de mutation et émoluments), beaucoup plus élevés dans l’ancien que dans le neuf ;
- les frais de garantie (caution ou hypothèque) ;
- les frais de dossier de la banque et, le cas échéant, les honoraires du courtier.
Le TAEG (taux annuel effectif global) figurant sur l’offre de prêt intègre une partie de ces frais : c’est lui qu’il faut comparer d’une banque à l’autre.
Comment réduire le coût de votre crédit
- Augmentez l’apport : chaque euro non emprunté économise les intérêts correspondants.
- Comparez l’assurance emprunteur : la loi permet de changer d’assurance à tout moment, et l’écart entre deux contrats peut représenter plusieurs milliers d’euros.
- Négociez le taux : quelques dixièmes de point font une vraie différence sur 20 ans.
- Choisissez la durée la plus courte compatible avec votre budget.
Questions fréquentes
Combien puis-je emprunter avec mon salaire ?
Avec un taux d’endettement de 35 %, votre mensualité totale ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus nets. Pour 3 000 € de revenus, cela représente 1 050 € par mois. Testez différents montants dans le simulateur jusqu’à atteindre cette mensualité.
Quelle est la différence entre taux nominal et TAEG ?
Le taux nominal sert à calculer les intérêts. Le TAEG inclut en plus l’assurance obligatoire, les frais de dossier et de garantie : il reflète le coût réel du crédit.
Le simulateur remplace-t-il une offre de prêt ?
Non. Il donne une estimation fiable de la mensualité et du coût, mais seule l’offre de la banque engage sur le taux, l’assurance et les frais.
L’assurance est-elle calculée sur le capital initial ou restant dû ?
Le simulateur utilise le capital initial, mode de calcul le plus courant pour les contrats groupe des banques. Certaines assurances déléguées se calculent sur le capital restant dû, ce qui réduit leur coût total.