« Combien puis-je emprunter ? » C’est la première question à trancher, bien avant de parcourir les annonces : inutile de visiter un bien à 350 000 € si votre capacité réelle est de 245 000 €. Bonne nouvelle, cette capacité ne dépend que de trois données simples — vos revenus, vos charges de crédit actuelles, le taux et la durée du prêt — et d’une règle d’or posée par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) : le taux d’endettement maximal de 35 %. Notre simulateur l’applique en dix secondes et vous donne le capital correspondant.
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Simulez votre capacité d’emprunt en 10 secondes
Entrez vos revenus nets mensuels du foyer (salaires, revenus locatifs, primes régulières), vos charges de crédit existantes (crédit auto, conso, prêt restant), le taux nominal annuel et la durée. Le simulateur calcule d’abord votre mensualité maximale — 35 % de vos revenus moins vos charges —, puis en déduit votre capacité d’emprunt totale et le coût approximatif des intérêts. L’exemple par défaut : 3 500 € nets sans crédit en cours donnent 1 225 € de mensualité maximale, soit environ 244 700 € empruntables sur 25 ans à 3,5 %.
Simulateur de capacité d'emprunt immobilier
Jusqu'à combien pouvez-vous emprunter ? Mensualité maximale au taux d'endettement 35 % (HCSF), puis capital correspondant selon taux et durée (25 ans max).
Mensualité max = (revenus − charges) × 35 %, assurance incluse (norme HCSF). Capacité = m × (1 − (1 + t/12)−n) ÷ (t/12). Hors assurance : déduisez ~0,3 % du capital par an. Hors frais de dossier et de garantie. Vérifié le 31/10/2026. Estimation pédagogique, sans valeur de conseil.
La règle des 35 % expliquée simplement
Depuis 2021, le HCSF demande aux banques de ne pas prêter au-delà d’un taux d’endettement de 35 %, assurance emprunteur incluse, sauf dérogations très limitées. Concrètement : additionnez tous vos revenus nets mensuels stables, soustrayez les mensualités de vos crédits en cours, puis multipliez le reste par 0,35. Le résultat est la mensualité maximale que votre dossier peut supporter. Pour 3 500 € nets sans autre crédit, cela donne 1 225 € par mois ; pour 4 000 €, 1 400 €. Notre calculateur de taux d’endettement détaille ce calcul ligne par ligne, nouvelle mensualité comprise.
Ce que la banque regarde vraiment dans votre dossier
La formule des 35 % est un plafond, pas une promesse. Pour l’atteindre, il faut d’abord des revenus stables : un CDI hors période d’essai, une ancienneté solide, vos trois derniers bulletins de salaire et vos deux derniers avis d’imposition. L’apport personnel joue ensuite : les banques attendent en général au minimum l’équivalent des frais de notaire (environ 7 à 8 % du prix en ancien) plus environ 10 % du bien — soit un apport confortable autour de 15 à 20 %. Enfin, le « reste à vivre » du foyer compte tout autant : la mensualité maximale théorique n’est pas toujours la mensualité raisonnable, et un dossier où tout est déjà crédité jusqu’au plafond inquiète souvent le conseiller.
Durée ou mensualité : le bon ordre de réflexion
Le réflexe naturel consiste à partir du prix du bien, puis à ajuster la durée pour faire tenir la mensualité. Faites l’inverse : partez de la mensualité maximale que votre budget supporte et regardez le capital qu’elle autorise. Allonger la durée fait baisser la mensualité, mais augmente fortement le coût des intérêts ; passer de 25 à 20 ans sur l’exemple type réduit la capacité, mais économise environ 40 000 € d’intérêts. Depuis le HCSF, la durée est de toute façon plafonnée à 25 ans. Et pour « sauter la ligne » face aux autres candidats sur un bien convoité, rien ne vaut un dossier béton : capacité clairement chiffrée, apport prêt, financement quasi assuré — le vendeur préfère un acheteur solide à une offre légèrement supérieure mais incertaine. Pour partir du montant et arriver à la mensualité (le chemin inverse), utilisez notre simulateur de crédit immobilier ; pour chiffrer tous vos projets, tous les calculateurs sont réunis sur notre page d’outils financiers.
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Questions fréquentes sur la capacité d’emprunt
Le taux de 35 % inclut-il l’assurance emprunteur ?
Oui. Depuis le 1er janvier 2022, le taux d’endettement de 35 % s’apprécie assurance décès-invalidité comprise. Notre simulateur applique donc les 35 % à la mensualité totale. Pour une estimation hors assurance, déduisez environ 0,3 % du capital emprunté par an — soit environ 60 € par mois sur 240 000 € — ou jouez la délégation d’assurance, souvent moins chère que le contrat groupe de la banque.
Combien puis-je emprunter avec 4 000 € nets par mois ?
Sans autre crédit en cours : 4 000 € × 35 % = 1 400 € de mensualité maximale, soit environ 279 700 € de capacité sur 25 ans à 3,5 %, ou environ 241 400 € sur 20 ans. Chaque année de durée en moins réduit le capital empruntable mais allège nettement la facture d’intérêts : l’arbitrage se joue sur le coût total, pas sur le seul montant.
L’apport personnel est-il obligatoire ?
Aucune loi ne l’impose, mais les banques financisent rarement 100 % du projet. Elles attendent au minimum un apport couvrant les frais de notaire et de garantie (environ 8 % du prix en ancien) et apprécient un effort de 15 à 20 %. Sans apport, le dossier reste possible, mais le taux proposé est souvent moins bon et la capacité réelle plus faible.
Quelle est la durée idéale d’un crédit immobilier ?
La plus courte que votre mensualité maximale autorise. 25 ans (plafond HCSF) maximise le capital empruntable mais cumule le plus d’intérêts ; 15 ans minimise le coût mais exige une mensualité élevée ; 20 ans est souvent le meilleur compromis. Testez les trois durées dans le simulateur ci-dessus : l’écart de coût total vous surprendra peut-être.
Simulation à taux fixe nominal, hors assurance emprunteur (comptez ~0,3 % du capital par an), frais de dossier et de garantie. Vérifié le 31/10/2026. Estimation pédagogique, sans valeur de conseil.